• Δημιουργούνται δύο κατηγορίες ιδιοκτητών. Εκείνοι που πρόλαβαν να χτίσουν και εκείνοι που πλέον θα αποκλείονται.

• Οι ρυθμίσεις εφαρμόζονται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας και όχι Κοινότητας, κάτι που προκαλεί επιπλέον στρεβλώσεις.

• Επηρεάζεται άμεσα η αξία της γης και η μελλοντική αξιοποίηση της περιουσίας.
• Το ΣτΕ έχει ξεκαθαρίσει, ότι χωρίς αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο δεν υπάρχει οικοδομησιμότητα.

• Είναι σχεδόν δεδομένο ότι οι δικαστικές διεκδικήσεις θα αυξηθούν σημαντικά.

Ο Δικηγόρος Νίκος Πέττας, μιλώντας στον ΣΤΙΓΜΑ 97,6, αναλύει τις ριζικές αλλαγές στον πολεοδομικό σχεδιασμό, το Ειδικό Χωροταξικό για τον τουρισμό, τις επιπτώσεις στις μικρές ιδιοκτησίες, την αβεβαιότητα για τους δρόμους και τους οικισμούς, και τις πιθανές προσφυγές που θα ακολουθήσουν.

Σημείωσε, ότι μετά από πολλά χρόνια αδράνειας το κράτος επιχειρεί να προχωρήσει σε σαφή σχεδιασμό, που να ρυθμίζει τη δόμηση, τους κοινόχρηστους χώρους και τις περιοχές Natura. Όπως ανέφερε, το ζήτημα δεν είναι μόνο τεχνικό αλλά πρωτίστως νομικό, καθώς εμπλέκονται νόμοι, εγκύκλιοι και Δικαστικές αποφάσεις.

Αναφερόμενος στη Ζάκυνθο, επισήμανε ότι τρεις Δημοτικές Ενότητες του νησιού, Ζακυνθίων, Αργαδίων και Λαγανά, χαρακτηρίζονται ως περιοχές αυξημένου κορεσμού. Σε αυτές, η αρτιότητα για τουριστικά καταλύματα τεσσάρων και πέντε αστέρων ορίζεται στα 16 στρέμματα, ρύθμιση που πλήττει τις μικρότερες οικογενειακές επιχειρήσεις και ιδιοκτησίες, περιορίζοντας σημαντικά την αξιοποίησή τους.

Τόνισε ότι οι πολεοδομικές ρυθμίσεις προχωρούν χωρίς ουσιαστική διαβούλευση με την κοινωνία, γεγονός που δημιουργεί ανασφάλεια και αίσθημα αιφνιδιασμού στους πολίτες. Όπως τόνισε, “αυτός ο αιφνιδιασμός δημιουργεί σοβαρά ζητήματα ως προς τις αρχές του δικαίου. Είναι δύσκολο να παρουσιαστεί ξαφνικά μια νέα πραγματικότητα στους πολίτες, λέγοντας ουσιαστικά πως, όσοι πρόλαβαν, πρόλαβαν”.

Εξήγησε ότι σε πολλές περιπτώσεις, όπως στη Δημοτική Ενότητα Αρκαδίων, εντάσσονται στο ίδιο καθεστώς περιοχές με διαφορετικά χαρακτηριστικά, κάτι που εντείνει τις στρεβλώσεις και τις ανισότητες. Όπως ανέφερε, “περιλαμβάνονται και χωριά που απέχουν σημαντικά από την ακτογραμμή, όπως το Βανάτο και ο Αγγερικός”.

Οι αλλαγές αυτές, σύμφωνα με τον ίδιο, επηρεάζουν άμεσα την αξία της γης, τον οικογενειακό προγραμματισμό και τη δυνατότητα αξιοποίησης των περιουσιών. Οι μελετητές των πολεοδομικών σχεδίων επισημαίνουν ότι λειτουργούν χωρίς ξεκάθαρες κατευθύνσεις από την Πολιτεία, γεγονός που ενισχύει την αβεβαιότητα.

Ένα από τα πιο δύσκολα ζητήματα είναι η αναγνώριση των κοινόχρηστων και δημοτικών δρόμων. Μέχρι σήμερα η οικοδομησιμότητα βασιζόταν σε πρακτικές όπως η δουλεία διόδου, όμως το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει αποφανθεί ότι χωρίς αναγνωρισμένο δημόσιο δρόμο δεν επιτρέπεται δόμηση. Τόνισε ότι, “στην πράξη, εκτός από τους επαρχιακούς δρόμους, δεν υπάρχουν επίσημα αναγνωρισμένοι δημοτικοί, ή κοινόχρηστοι δρόμοι”.

Το νέο Προεδρικό Διάταγμα αναμένεται να καθορίσει τα κριτήρια για την αναγνώριση των δρόμων, προβλέποντας πλάτος 3,5 μέτρων για κατοικίες και 5,5 για επαγγελματικές χρήσεις, με βάση αεροφωτογραφίες του 1977.

Παράλληλα, πρόκειται να καθοριστούν νέοι κανόνες και για τους οικισμούς. Με το Προεδρικό Διάταγμα του 2025 θα απαιτηθεί επανεξέταση των οριοθετήσεων που σήμερα στηρίζονται σε παλαιές αποφάσεις και στοιχεία, γεγονός που ενδέχεται να φέρει νέα νομικά ζητήματα και ασυνέχειες ακόμα και μέσα στους ίδιους τους οικισμούς.

Περιέγραψε το υφιστάμενο τοπίο ως έναν «γόρδιο δεσμό», αποτέλεσμα δεκαετιών αποφυγής ουσιαστικής αντιμετώπισης του προβλήματος. Επισήμανε ότι η διαδικασία εγκυμονεί κινδύνους για την περιουσία των πολιτών, αλλά και ότι πριν οριστικοποιηθούν τα σχέδια, θα ακολουθηθούν διαδικασίες διαβούλευσης, σε επίπεδο Περιφερειακού και Δημοτικού Συμβουλίου.

Τόνισε επίσης ότι η επιτυχία της πολεοδομικής αναδιάρθρωσης θα εξαρτηθεί από την πολιτική βούληση, καθώς οι αλλαγές επηρεάζουν τόσο μεγάλα, όσο και μικρά συμφέροντα και ενδέχεται να οδηγούν σε σημαντικό πολιτικό κόστος. Ήδη, όπως ανέφερε, υπάρχουν περιπτώσεις αποζημιώσεων για δεσμεύσεις ιδιοκτησιών και προβλήματα που συνδέονται με τα σχέδια πόλης, με τις Δικαστικές προσφυγές να αναμένεται να αυξηθούν σημαντικά στο άμεσο μέλλον.

Η συζήτηση γύρω από τη χωροταξική και πολεοδομική αναδιάρθρωση δείχνει πως η Ελλάδα και κατά συνέπεια και η Ζάκυνθος, βρίσκονται μπροστά σε μια δύσκολη αλλά αναγκαία μετάβαση. Η πρόκληση είναι να βρεθεί η ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των πολιτών, ώστε ο σχεδιασμός να γίνει με κανόνες, αλλά και με κοινωνική δικαιοσύνη.