«Ας μην βγάζουμε βιαστικά συμπεράσματα για το Προεδρικό Διάταγμα, μετά και την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας και να δημιουργούμε πανικό.

Βέβαια, τώρα τα τελευταία χρόνια έχουμε συνηθίσει στα πολεοδομικά θέματα να βρισκόμαστε σε συνεχή πανικό για διατάξεις που αλλάζουν και δημιουργούν προβλήματα στην οικοδόμηση οικοπέδων που μέχρι τώρα τα θεωρούσαμε οικοδομήσιμα. Αυτό έγινε και με τις παρεκκλίσεις στα εκτός σχεδίου, αυτό γίνεται και με την εκτός σχεδίου δόμηση, γενικώς είναι κάτι το σύνηθες τώρα τα τελευταία που μας δημιουργεί θέματα στην αγορά και κυρίως στην αγορά των ακινήτων και στις επενδύσεις του κόσμου. Έχουν γίνει και πολύ μεγάλες αλλαγές βέβαια τελευταία.

Και λογικό είναι γιατί η πολιτεία έχει ξεκινήσει να ασχολείται με το θέμα της χωροταξίας μετά από πάρα πολλά χρόνια αδράνειας. Τώρα, όσον αφορά την νομοθετική διάταξη που βγήκε στις15 Απριλίου 2025 και έχει να κάνει με τη δόμηση εντός οικισμού, είναι νωρίς ακόμα θεωρώ για κινδυνολογία. Στην ουσία αυτό το προεδρικό διάταγμα δίνει κάποιες κατευθύνσεις στους μελετητές που θα ασχοληθούν, στο να καταρτήσουν αυτές τις μελέτες των τοπικών χωρικών σχεδίων, που ένα κομμάτι αυτής της δουλειάς είναι και η οριοθέτηση οικισμών. Να θυμίσω ότι οι οικισμοί στην Ελλάδα αποτυπώθηκαν σαν οικισμοί προϋφιστάμενοι του 1923 δηλαδή οι αρχικοί πυρήνες των χωριών γύρω από την Εκκλησία και την πύκνωση των κατοικιών.

Και η επόμενη κίνηση της πολιτείας ήταν το 1985, όταν από το 1983 ξεκίνησε μία διαδικασία να οριοθετηθούν οι οικισμοί όπως υφίσταντο εκείνη την περίοδο στην Ελλάδα για να μπορέσει να γίνει ανάπτυξη οικιστική. Οικισμοί αποτυπώθηκαν με πολύ ασαφή τρόπο πάνω σε χάρτες με μαρκαδόρους, μετά από αιτήματα πολιτών και μετά από αποφάσεις επιτροπών του Τοπικού Συμβουλίου Χωροταξίας εκείνης της εποχής.  Αντιμετωπίζουμε προβλήματα στη Ζάκυνθο από αυτούς τους οικισμούς οι οποίοι έμειναν στάσιμοι μέχρι τις μέρες μας, οικισμοί μετά το 1985, είναι αρκετοί, ο αριθμός είναι πολύ μεγάλος, είναι όλα τα χωριά και όλες οι τουριστικές περιοχές που αναπτύχθηκαν και όλοι οι οικιστικοί πυρήνες που αποτέλεσαν ομάδες κτηρίων κοντά σε χωριά και σε μεγαλύτερους οικισμούς που είχαν διαμορφωθεί.

Το πρόβλημα είναι ότι αυτοί οι οικισμοί δεν αποτυπώθηκαν όπως έπρεπε στα σχέδια. Ο κανόνας εκείνης της εποχής ήταν να μην γίνουν οφιοειδής χαράξεις, δηλαδή να χαραχτούν οι οικισμοί σαν ανοιχτά πολύγωνα και οι οικισμοί της Ζακύνθου είναι σαν αμοιβάδες να μην πω σαν φίδια χαραγμένοι, με αρκετά κομματικά κριτήρια δηλαδή ο ένας της τάδε παράταξης έβαζε τα ακίνητα στον οικισμό, ο διπλανός, ο γείτονας που δεν ήταν της παράταξης της εποχής έμενε εκτός σχεδίου, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί ένας παραλογισμός, δηλαδή δεν έχει μια λογική, αν δείτε τους οικισμούς από πάνω χαραγμένους σε ένα χάρτη. Όλα αυτά, συν την ασυμφωνία των ορίων.  Δηλαδή άλλα περιγράφει η απόφαση του Συμβουλίου Χωροταξίας κι άλλα έχουν αποτυπωθεί στους χάρτες με πολύ χοντρικό τρόπο. Έρχεται να τακτοποιήσει μια γενικότερη μελέτη που αφορά την οριοθέτηση των οικισμών, τον χαρακτηρισμό περιοχών, την οριοθέτηση περιοχών με ειδικό ενδιαφέρον περιβαλλοντικών περιοχών Natura κτλ. Πρέπει να προηγηθεί αυτή η διαδικασία, μετά να ακολουθήσει μια διαβάθμιση των οικισμών σε τρεις κατηγορίες του αρχικού πυρήνα του 1923, της μεσαίας κατηγορίας που θα είναι οικισμοί β’ τάξης που θα οριοθετηθούν κι αυτοί και μια περιαστική περιοχή γύρω από τους οικισμούς που είναι η τρίτη μορφή οικισμού.

Σε αυτή τη διαδικασία ο νομοθέτης, θεωρεί ότι τα ακίνητα τα οποία θα προκύψουν εκτός του αρχικού πυρήνα δηλαδή των χωριών και των κτιρίων που βρίσκονται μέσα στον οικισμό του 1923 θα πρέπει να έχουν μια αρτιότητα περίπου στα δύο στρέμματα. Μέσα από τη διαδικασία εγώ πιστεύω θα προκύψει ειδικά για τη Ζάκυνθο επέκταση των ορίων των οικισμών για όλες αυτές τις ασάφειες που προανέφερα. Δηλαδή κάποια κομμάτια επιπλέον, εκ των πραγμάτων θα μπουν μέσα στον οικισμό γιατί είναι πάρα πολύ κοντά. Είναι ανάμεσα από βραχίονες οικιστικούς οι οποίοι δεν έχουν συμπεριληφθεί και δεν έχουν αποτυπωθεί σωστά στο χάρτη. Πιθανολογούμε από τις επαφές που έχουμε με τον μελετητή, τώρα μάλιστα μέσα στο μήνα θα έχουμε και μια πιο επίσημη επαφή, ο σύλλογος των Μηχανικών, το τεχνικό μελετητήριο, ιδιώτες μηχανικοί και θα γίνει και μια ανοιχτή συνεδρίαση που ζητήσαμε παρουσία κόσμου.

Μέχρι να γίνει αυτό και να ολοκληρωθεί αυτή η διαδικασία και να ολοκληρωθεί αυτή η μελέτη που προσπαθεί να κάνει το κράτος, ισχύει αυτό που ξέρουμε μέχρι τώρα. Γι’ αυτό δεν πρέπει να πανικοβάλλουμε κάποιον, δεν πρέπει να τρέξουμε να βγάλουμε άδειες, να πουλήσουμε τα ακίνητά μας και όλα αυτά γιατί τελικά αυτό που συζητιέται ότι τα ακίνητα θα χάσουν την αξία τους και δεν θα οικοδομούνται, πιθανολογώ ότι θα προκύψει για πολύ μικρό αριθμό ακινήτων και μάλιστα όλα αυτά τα δημιουργεί το Συμβούλιο Επικρατείας το οποίο βρίσκεται πάνω από τις μελέτες, οι οποίες εγκρίνονται από το Συμβούλιο της Επικρατείας.

Πιστεύω ότι υπάρχει και δεύτερη κατηγορία ανάσχεσης του προβλήματος που είναι οι πολεοδομήσεις. Δηλαδή το Συμβούλιο Επικρατείας θεωρεί ότι ένας οικισμός ο οποίος έχει πίεση οικιστική και επεκτείνεται και έχει απαίτηση για περισσότερο χώρο στο να καταλάβει, πρέπει ο Δήμος να προχωρεί να κάνει πολεοδομήσεις. Κάποια χωριά δηλαδή που έχουν αναπτυχθεί, που βρίσκονται σε παράκτιες περιοχές που έχουν έντονη τουριστική χρήση και απαίτηση, μπορούμε να τις δομήσουμε και να κάνουμε σχέδια πόλης όπως γίνεται και στην υπόλοιπη Ελλάδα. Το πρόβλημα είναι ότι εμείς έχουμε μείνει πολύ πίσω εδώ σαν τοπική κοινωνία στον πολεοδομικό σχεδιασμό πολλαπλώς, σε όλα τα επίπεδα.

Στο επίπεδο των πολεοδομήσεων του σχεδίου Πόλης Ζακύνθου, του Λαγανά και του Πλάνου που δεν έχουν πάει καλά ή που δεν έχουν τελειώσει. Ο Πλάνος είναι σε εκκρεμότητα για πάρα πολλά χρόνια, για δεκαετίες. Σε ότι αφορά τα σχέδια πόλης στα Ντουρέικα, την Μπόχαλη, τους Κήπους, έχουμε πολύ μεγάλο φόρτο επίλυσης των προβλημάτων. Λόγω έλλειψης πολιτικής βούλησης. Λόγω το ότι δεν ασχολήθηκε καμία Δημοτική Αρχή με το πολεοδομικό πρόβλημα της Ζακύνθου που συνεχίζει να γιγαντώνεται. Ήδη στην πόλη της Ζακύνθου έχουμε θέματα με το πάρκινγκ και δεν επιτρέπουμε να χτίζονται κτίρια με πιλοτή. Αν κάποιος συμπολίτης μας θέλει να φτιάξει πιλοτή, αυτόματα χάνει έναν όροφο. Επειδή συνεχίζουμε να ζούμε με τους όρους δόμησης του 1953, αν είναι δυνατόν.

Δεν έχει αναθεωρηθεί ποτέ το σχέδιο πόλης της Ζακύνθου. Άρα σήμερα ισχύει ό,τι ξέραμε για τους οικισμούς και δεν έχει αλλάξει κάτι. Δεν κινδυνεύει δηλαδή κανένας. Αυτή τη στιγμή όχι. Και θα αργήσει πολύ να κινδυνεύσει κάποιος. Πρέπει όλα αυτά να προχωρήσουν και να ολοκληρωθούν.

Να οριστούν πρώτα οι οικιστικές ζώνες και μετά θα μπορέσουμε να πούμε αν θα έχουμε προβλήματα εμείς εδώ στη Ζάκυνθο από τη χρήση αυτού του διατάγματος. Υπάρχουν κάποιες επεκτάσεις οικισμών στη Ζάκυνθο οι οποίες ενώ πέρασαν τη διαδικασία την τοπική και βγήκε απόφαση νομάρχη, δεν μπήκαν σε κάποιο ΦΕΚ επέκτασης οικισμού. Προβλέπει ο μελετητής να τα συμπεριλάβει κι αυτά σε αυτή τη διαδικασία που κάνει τώρα.

Για χίλιους λόγους όπως σας είπα, όποιος ιδιοκτήτης καταγγείλει έναν οικισμό είναι πάρα πολύ εύκολο να καταπέσει. Διότι σας εξηγώ, οι οικισμοί δεν χαράχτηκαν με βάση τις προδιαγραφές που έθετε το διάταγμα του 1983, χαράχτηκαν κατά βούληση και κατά τη θέληση των κοινοταρχών σε συνεργασία με πολιτικές και ψηφοθηρικές σκοπιμότητες.

Άρα ο οποιοσδήποτε οικισμός στη Ζάκυνθο εκ των πραγμάτων από τη γέννησή του πάσχει σε κάποια κριτήρια. Ένα από αυτά τα κριτήρια είναι οι επεκτάσεις.  Αλλά υπάρχουν και άλλοι παράγοντες, πολλοί, που μπορεί κάποιος να προσφύγει και να καταπέσει ένας οικισμός όπως έχει γίνει κατά την παρελθόν.

Δηλαδή έχουν ακυρωθεί οικοδομικές άδειες στη Ζάκυνθο επειδή ο οικισμός που περιέγραφαν μέσα δεν ήταν σωστά χαραγμένος, δεν ανταποκρινόταν στην πραγματικότητα δεν ανταποκρινόταν το χαρτί στην πράξη.

Με αυτό το νόμο πάει να γίνει μια αρχή. Δηλαδή να έχουμε σε ψηφιακή μορφή και σε συντεταγμένες χώρου τα όρια των οικισμών έτσι όπως θα κανονικοποιηθούν, θα διορθωθούν με βάση την πραγματικότητα. Τώρα, αν στο τέλος μας προκύψουν κομμάτια τα οποία δεν θα είναι οικοδομήσιμα, θα υπάρχει άλλος τρόπος για να οικοδομηθούν. Όπως με τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια που πρέπει να γίνουν στους μεγάλους οικισμούς και στα μεγάλα χωριά της πόλης της Ζάκυνθου. Κάτι που έχει κάνει η Κεφαλονιά κατά κύριο λόγο. Στη Κεφαλονιά, όλα τα κεντρικά χωριά που είναι μέσα στην ενδοχώρα έχουν σχεδία πόλης.

Κάποιος συμπολίτης μας που έχει ένα ακίνητο κάτω από δύο στρέμματα σε επέκταση οικισμού που έχει γίνει με απόφαση νομάρχη, μπορεί να εκδώσει άδεια να οικοδομήσει σήμερα, μετά και από αυτή την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Δεν υπάρχει πρόβλημα γιατί ο νόμος αυτός λέει ότι θα εφαρμοστεί εφόσον γίνουν όλα τα προηγούμενα. Δηλαδή όταν ο μελετητής φτάσει στο τελικό στάδιο που θα προκύψει ένα προεδρικό διάταγμα που θα εφαρμοστεί. Αυτή τη στιγμή ισχύει ό,τι ξέραμε. Εκδίδονται άδειες κανονικά και γίνονται και κανονικά αγοραπωλησίες. Άρα να μην πανικοβάλλουμε τον κόσμο.

Αυτό που μπορεί που μπορεί να κάνει ένας ιδιοκτήτης για να προστατεύσει την περιουσία του, είναι να έχει μία επαφή με τους μηχανικούς του, μήπως τα οικόπεδά του τελικά εμπίπτουν σε αυτά που θα απαιτήσουν μεγαλύτερη αρτιότητα και στο μεσοδιάστημα που θα δοθεί φαντάζομαι και μια παράταση, οι μηχανικοί συνήθως ξέρουν πότε ολοκληρώνεται αυτή η διαδικασία, να εκδώσει κάποια οικοδομική άδεια ή κάποια προέγκριση οικοδομικής αδείας. Αλλά είναι κάτι που θα γίνει πολύ αργά αυτό.

Εμείς ως Μηχανικοί προσπαθούμε καταρχήν να ενημερώσουμε τον μελετητή ο οποίος δεν είναι Ζακυνθινός, δεν ξέρει τη Ζακυνθινή πραγματικότητα. Πολλοί από εμάς έχουν εντοπίσει ασάφειες και ασυμφωνίες σε χάρτες οικισμών που αυτές θα δοθούν στον μελετητή με σκοπό να κανονικοποιήσει τους οικισμούς στα συγκεκριμένα σημεία. Έχει ξεκινήσει μία συνεργασία και ανταποκρίνονται πλήρως οι μελετητές που ασχολούνται με το θέμα. Πιστεύω ότι επειδή έχουμε πάρα πολλά αντικείμενα πολεοδομικά εδώ στη Ζάκυνθο θα αργήσει πολύ αυτή η κατάσταση να ολοκληρωθεί.

Μέχρι τώρα καμία αντίδραση δεν υπάρχει από τους θεσμικούς παράγοντες και δεν ξέρω κατά πόσον γνωρίζουν και έχουν ενημερωθεί για το συγκεκριμένο θέμα. Οι αντιδράσεις που παρακολουθώ εγώ είναι σε επίπεδο τεχνικού επιμελητηρίου και κάποιοι βουλευτές ανά την περιφέρεια, οι οποίοι επιμένουν και αρθρογραφούν και κάνουν και ερωτήματα στη Βουλή. Εδώ, στα πολεοδομικά είμαστε αδρανείς. Πιθανόν κάποιοι να χρειαστεί σε μερικά χρόνια να εκδώσουν βεβιασμένα κάποιες οικοδομικές άδειες. Θα δούμε πώς θα πάει αυτή η ιστορία.»