«Οι οικισμοί της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων καθοριζόντουσαν σε εφαρμογή του άρθρου 42 του Ν.1337/1983 και του από 24-4-1985 Προεδρικού Διατάγματος με αποφάσεις των Νομαρχών στην αρχή των διορισμένων και από 1-1-1995 των αιρετών. Στη Ζάκυνθο καθορίστηκαν τα όρια 38 οικισμών με αποφάσεις διορισμένων Νομαρχών και 15 με αποφάσεις αιρετών.

Το Συμβούλιο της Επικρατείας με πάγια νομολογία και ιδιαίτερα με την υπ’ αριθμόν 3661/2005 απόφαση της Ολομέλειάς του, έχει κρίνει ότι η διαμόρφωση, ανάπτυξη και πολεοδόμηση των οικισμών υπάγεται αποκλειστικά στην αρμοδιότητα του Κράτους και ότι οι ρυθμίσεις αυτές μπορούν να γίνουν μόνον με την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος και ότι οποιεσδήποτε άλλες αντίθετες ρυθμίσεις νόμων αντίκεινται στο Σύνταγμα και για το λόγο αυτό είναι ανίσχυρες. Παρά την απόφαση αυτή, σε όλη την Ελλάδα εξακολουθούσαν να εκδίδονται αποφάσεις Νομαρχών οριοθέτησης, όρων και περιορισμών οικισμών και συνακόλουθα να εκδίδονται και οικοδομικές άδειες για τα οικόπεδα τα ευρισκόμενα εντός ορίων αυτών των οικισμών από τις κατά τόπους πολεοδομίες. Εάν όμως ένα «καλός γείτονας» έκανε προσφυγή στο ΣτΕ τότε η οικοδομική άδεια ακυρωνόταν, διότι ο οικισμός δεν ήταν νόμιμα οριοθετημένος.

Το Προεδρικό Διάταγμα της Μεγάλης Τρίτης (15-4-2025) για τον καθορισμό κριτηρίων, τρόπου και διαδικασιών οριοθέτησης των οικισμών της Χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, περιλαμβανομένων και των προϋφισταμένων των 1923, καθώς και τον καθορισμό χρήσεων γης και γενικών όρων και περιορισμών δόμησης, σχοινοβατεί πάνω από το πολεοδομικό χάος που είχε δημιουργηθεί για τους οικισμούς από τη νομολογία του ΣτΕ με αποτέλεσμα να δημιουργεί βεβαιότητες και αβεβαιότητες για τη σημερινή νομική και πολεοδομική κατάσταση των οικισμών. Η κατάσταση αυτή αναδεικνύεται ανάγλυφα από τις μεταβατικές και τελικές διατάξεις των άρθρων 17 και 18 του προεδρικού διατάγματος. Στο άρθρο 17, παράγραφος 3 αναγράφεται ότι μέχρι του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης των οικισμών οι οικοδομικές άδειες θα συνεχίσουν να εκδίδονται εντός των ορίων αυτών των οικισμών, θεωρούνται νόμιμες και ισχυρές και οι οικοδομικές εργασίες που προβλέπονται σε αυτές εκτελούνται νομίμως.

Και ακόμα μετά τη δημοσίευση του προεδρικού διατάγματος, οι οικοδομικές αυτές άδειες, εφόσον είναι σε ισχύ θα εκτελούνται και θα αναθεωρούνται κανονικότατα. Δηλαδή, οι Νομαρχιακοί οικισμοί είναι νόμιμοι.

Στο άρθρο 18, παράγραφος 3 αναγράφεται ότι για κάθε είδους οικισμό ισχύουν οι πολεοδομικές διατάξεις και τα Προεδρικά Διατάγματα από 2-3-1981 και από 24-4-1985, τα οποία θα καταργηθούν στο μέλλον με την δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος οριοθέτησης εκάστου οικισμού.

Με αυτές τις διατάξεις δημιουργείται πλέον η βεβαιότητα ότι οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί και θα εκδοθούν στο μέλλον μέχρι την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου κάθε οικισμού, είναι έγκυρες και ισχυρές και δεν υπάρχει κίνδυνος ακύρωσής τους από το ΣτΕ.

Το ίδιο όμως Προεδρικό Διάταγμα της Μεγάλης Τρίτης δημιουργεί αβεβαιότητα για την νομική υπόσταση των οικισμών που υπάρχουν σήμερα και έχουν οριοθετηθεί από τους Νομάρχες. Αποτέλεσμα αυτού, ενώ οι άδειες εκδίδονται κανονικά ως εντός οικισμού, κανείς δεν μπορεί να βεβαιώσει με ασφάλεια ότι τα όρια του σημερινού οικισμού θα συμπίπτουν με τα όρια του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου όπως αυτά θα καθοριστούν στο μέλλον με τα αυστηρά κριτήρια του νέου Προεδρικού Διατάγματος μεταξύ των οποίων αεροφωτογραφίες του 1983.

Η αβεβαιότητα αυτή είναι φυσικό να επιδρά στην ασφάλεια των συναλλαγών επί των ακινήτων και ο μηχανικός ο οποίος θα βεβαιώνει στο τοπογραφικό ότι το οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο θα πρέπει να συμπληρώνει «με τα ισχύοντα σήμερα και μέχρι την δημοσίευση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου του ακινήτου.».

Για να τερματιστεί η ανασφάλεια θα πρέπει να υπάρξει πρόσθετη νομική παρέμβαση ώστε τα όρια του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου να συμπίπτουν με τα όρια των νομαρχιακών οικισμών. Αυτό επιβάλει η ασφάλεια δικαίου που καλλιεργήθηκε για 40 συνεχή χρόνια από τις 24-4-1985 μέχρι τις 15-4-2025 όταν δημοσιεύθηκε το πρόσφατο Προεδρικό Διάταγμα.

Σε όλο αυτό το χρονικό διάστημα οι πολίτες με τη βεβαιότητα των νόμιμων οικισμών αγόραζαν ακίνητα σε υψηλή τιμή μέσα σε αυτά, πλήρωναν αντίστοιχους φόρους μεταβιβάσεως, ΕΝΦΙΑ από το 2014 και επένδυαν τις ελπίδες και τα όνειρά τους για οικονομική αποκατάσταση της οικογένειάς τους. Αυτή η σχέση εμπιστοσύνης Κράτους και πολιτών είναι βασική αρχή του Κράτους Δικαίου και δεν ανατρέπεται με μια πράξη της ίδιας της Πολιτείας που την καλλιέργησε.

Στο πρόσφατο Προεδρικό Διάταγμα και στην τελευταία παράγραφο του άρθρου 9, υπάρχει μια πολύ κρίσιμη διατύπωση ότι «Οικόπεδα που, μέχρι τη δημοσίευση του παρόντος, δημιουργήθηκαν ή κατατμήθηκαν νομίμως με βάση προ ισχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, εφόσον έχουν πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο».

Ο κοινόχρηστος χώρος δεν είναι μόνον δρόμος αλλά και αιγιαλός. Η παράγραφος αυτή δημιουργεί ένα μεγάλο άνοιγμα αισιοδοξίας για τους ιδιοκτήτες των οικοπέδων που μετά την οριοθέτηση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου θα βρεθούν εκτός ορίων οικισμού.»