Το Υπουργείο «κλείνει τα παράθυρα» στην αυθαιρεσία της εκτός σχεδίου δόμησης.

Οι αεροφωτογραφίες του 1977 καθορίζουν τη νομιμότητα των δρόμων.

Κτηματολόγιο και εκτός σχεδίου δόμηση. Ένα ενιαίο σύστημα κανόνων από το 2026.

Κωδικοποιημένη νομοθεσία και τέλος στις διαφορετικές ερμηνείες των Πολεοδομιών.

Η αναγνώριση των δρόμων «κλειδί» για τη διατήρηση της οικοδομησιμότητας.

«Το Υπουργείο έστω και καθυστερημένα, κινητοποιήθηκε με το νέο Προεδρικό Διάταγμα που φέρνει, προκειμένου να βάλει κανόνες στη συνεχιζόμενη αυθαιρεσία στην εκτός σχεδίου δόμηση. Από τις δηλώσεις των αρμόδιων στελεχών του Υπουργείου, προκύπτει ότι τα γεωτεμάχια που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, ο οποίος αποτυπώνεται σε αεροφωτογραφίες του 1977, δεν θα χάσουν την οικοδομησιμότητά τους.

Αντίθετα, θα τη χάσουν εκείνα που δεν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο και δεν φαίνεται να προσεγγίζονται από κάποιον δρόμο υπαρκτό πριν το 1977. Υπάρχει μάλιστα ένα ερωτηματικό ως προς το αν ο δρόμος αυτός πρέπει να καταλήγει σε κοινό σημείο. Δηλαδή να αποτελεί σύνδεση μεταξύ δύο άλλων δρόμων.

Θα πρέπει με άλλα λόγια, να ξεκινά από έναν υφιστάμενο, ασφαλτοστρωμένο δρόμο και να καταλήγει σε έναν άλλον, επίσης υφιστάμενο και τεκμηριωμένα αναγνωρισμένο δρόμο. Υπάρχει ωστόσο ένα «παραθυράκι». Αν ένας δρόμος ενώνει δύο άλλους δρόμους που έχουν τεκμηριωμένα κοινόχρηστο χαρακτήρα, μπορεί να μην αμφισβητηθεί η ύπαρξή του.

Η βάση για όλα αυτά θα είναι οι αεροφωτογραφίες του 1977. Πάνω σε αυτές, ορισμένα μελετητικά γραφεία έχουν αναλάβει να χαρτογραφήσουν τους υπάρχοντες δρόμους και οι μελέτες αυτές θα υποβληθούν στο Υπουργείο, το οποίο θα καθορίσει τα κριτήρια χαρακτηρισμού των οδών.

Έπειτα, θα ξεκινήσει η διαδικασία θεσμικής αναγνώρισης των δρόμων και της ένταξής τους στην εκτός σχεδίου δόμηση. Το ζήτημα που τίθεται είναι κατά πόσο οι αεροφωτογραφίες του 1977 αποτυπώνουν με ακρίβεια τη σημερινή κατάσταση, κάτι που δυστυχώς δεν συμβαίνει.

Όταν το Προεδρικό Διάταγμα τεθεί σε διαβούλευση, θα δούμε ποιες παρεμβάσεις μπορούν να γίνουν. Είναι βέβαιο ότι θα υπάρξουν προτάσεις και ενστάσεις. Όλο αυτό το πλαίσιο συνδέεται άμεσα με το Κτηματολόγιο. Έχουν πλέον τελειώσει οι αναρτήσεις στους περισσότερους νομούς και περνάμε στη φάση της κύρωσης των κτηματολογικών χαρτών, δηλαδή στη λειτουργία του «λειτουργούντος Κτηματολογίου».

Στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, όπως ήδη ισχύει σε περιοχές της Ζακύνθου, όπως ο Παντοκράτορας, ο Βασιλικός, το Καλαμάκι, το Αργάσι και η Πόλη, εμφανίζονται όλοι οι κοινόχρηστοι χώροι. Αυτοί όχι μόνο αποτυπώνονται στους χάρτες, αλλά κατοχυρώνονται πλέον και νομικά. Μάλιστα υπάρχει η πρόβλεψη πως ότι δεν αμφισβητηθεί μέσα σε πέντε χρόνια από την κύρωση του Κτηματολογίου, αποκτά χαρακτήρα δημοσίου χώρου.

Σε ό,τι αφορά τη διαδικασία αναγνώρισης των οδών, θα υπάρξει διαβούλευση και ενημέρωση των τοπικών φορέων. Από ό,τι φαίνεται, υπάρχει πρόθεση η τοπική κοινωνία και οι τοπικοί Μηχανικοί να εισακουστούν από το Υπουργείο. Στην Επιτροπή των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων συμμετέχουν και δύο Μηχανικοί, γεγονός που διασφαλίζει ότι θα λαμβάνεται υπόψη η άποψη των τοπικών ειδικών.

Οι προτάσεις του ΤΕΕ Ζακύνθου ώστε να αποφευχθούν αδικίες και να διασφαλιστεί μια ομαλή μετάβαση στο νέο καθεστώς, είναι σαφείς. Οι δρόμοι που ενώνουν άλλους υπαρκτούς δρόμους και χρησιμοποιούνται πραγματικά από το κοινό, πρέπει να αναγνωριστούν ως κοινόχρηστοι, ακόμη κι αν είναι χωμάτινοι, αρκεί να έχουν το απαιτούμενο πλάτος.

Υπάρχει πρόβλεψη για μεταβατικό στάδιο, για όσους διαθέτουν εκτάσεις χωρίς αναγνωρισμένη οδό. Πιθανολογείται ότι όπως και σε παλαιότερες περιπτώσεις, όταν αφαιρέθηκαν δικαιώματα δόμησης από γήπεδα που είχαν πρόσωπο σε παραλιακούς δρόμους, θα υπάρξει μια τριετής περίοδο μέσα στην οποία οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια ώστε να μη χάσουν τα δικαιώματά τους.

Το Υπουργείο προσπαθεί να επιβάλει τάξη στη δόμηση, λαμβάνοντας υπόψη τη φύση της γης, τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς και όλη τη σχετική νομοθεσία. Παράλληλα, σχεδιάζεται η κωδικοποίηση της οικοδομικής νομοθεσίας σε ένα ενιαίο πλαίσιο, ώστε να μην υπάρχουν διαφορετικές ερμηνείες από Πολεοδομία σε Πολεοδομία. Έτσι, κάθε ιδιοκτήτης θα γνωρίζει εξαρχής τι μπορεί να κάνει στο ακίνητό του, χωρίς «παραθυράκια» ή παρερμηνείες.

Δεν φαίνεται να υπάρχει γενικευμένο μπλοκάρισμα στην οικοδομική δραστηριότητα του νησιού. Το μόνο που παγώνει προσωρινά, είναι οι άδειες για γήπεδα που διαθέτουν δουλεία αδιόδου. Όλα τα υπόλοιπα εκτός σχεδίου γήπεδα με πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, μπορούν να λάβουν οικοδομικές άδειες κανονικά.

Συνολικά, το νέο πλαίσιο κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, καθώς θα φέρει περισσότερη διαφάνεια και ασφάλεια δικαίου. Μπορεί ορισμένα γήπεδα να χάσουν την οικοδομησιμότητά τους, ωστόσο αναμένεται μεταβατική περίοδος για να αποφευχθούν ακραίες αδικίες. Στόχος είναι όλα να ενταχθούν ομαλά στο Κτηματολόγιο, το οποίο αποτελεί τον κεντρικό κορμό του νέου συστήματος.

Το Κτηματολόγιο λειτουργεί ως «κεφαλή» του συστήματος, με τις τοπικές πολεοδομικές μελέτες να αποτελούν τις πλευρές του. Εκεί εντάσσονται και η εκτός σχεδίου δόμηση, οι χρήσεις γης, τα όρια των οικισμών και η χωροθέτηση ρεμάτων. Ήδη, το μεγαλύτερο ποσοστό των ρεμάτων και των αποστραγγιστικών τάφρων της Ζακύνθου είναι αναγνωρισμένα και αποτυπώνονται στους χάρτες ως «φυσικό αδόμητο έδαφος».

Αντίθετα, όταν πρόκειται για δρόμους, αυτοί εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «κοινόχρηστοι δρόμοι». Δηλαδή, αν κάποιος αναζητήσει στο ΚΑΕΚ τον δρόμο των Αλυκών, θα δει την ένδειξη «κοινόχρηστος δρόμος», ενώ για ένα ρέμα ή τάφρο θα δει «φυσικό αδόμητο έδαφος».

Οι αλλαγές αναμένεται να ολοκληρωθούν μέσα στο πρώτο εξάμηνο του 2026. Το πρόβλημα είναι ότι καθυστέρησαν, παρότι τα ζητήματα αυτά είχαν επισημανθεί ήδη, εδώ και τρία χρόνια περίπου, μέσα από Δικαστικές αποφάσεις και γνωμοδοτήσεις που ανέδειξαν τις ασάφειες του προηγούμενου καθεστώτος.»